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城市发展商业先行 商业成功运营制胜 专访湄河文旅李仿振

发布时间:2018-11-09 08:08:52 已有: 人阅读

  【聊城房产超市网】9月25日讯 商业是城市最古老、最基本的功能,这从“城市”这个词语即能窥得一二。

  何为“城市”?《管子·度地》中记载“内之为城,筑城以为君;外之为郭,造郭以守民。”是以“城”即为了防卫用城墙等围起来的地域;《易经·系辞下》中记载“日中为市,致天下之民,聚天下之货,交易而退,各得其所。”是以“市”即进行交易的场所。城市,乃为君守民之“城”与商品交易之“市”相辅相成、相得益彰,才能称之为真正的“城市”!

  于中国古代有唐代的长安、宋代的幽州,于国外如意大利的威尼斯、德国的律贝克等,无一不是因商而起的重要城市。而在城市文明高度发展的现如今,成功的商业地产正在以“城市名片”的高度,为城市做着最为鲜明的代言人,一如纽约的曼哈顿、东京的银座、伦敦的牛津街,再如香港的尖沙咀、北京的王 府井、上海的南京路。这也足以印证商业在古往今来的城市发展与城市运营中的重要作用!

  在现如今房地产市场限地价、限购、限贷等诸多日渐趋严的调控政策下,商业地产再次迎来发展的黄金期。在如聊城这样的四线城市,商业地产的发展对于城市发展与城市运营有着怎样的战略意义?传统地产商若想成功转战商业地产需要做出怎样的改变?本土化的大型商业要怎样才能运作成功?

  笔者近期采访了星光房产旗下湄河文旅发展有限公司招商经理——李仿振先生,李仿振经理作为资深商业地产运营者,曾先后参与运营河北唐山滦洲古城、东营蓝海御华大饭店、聊城红星美凯龙、淄博周村红星美凯龙、济宁金乡红星美凯龙、星美家居生活广场、湄河港湾等商业地产项目,对商业地产运营有着独到的见解与丰富的运营经验。笔者与李仿振经理就上述问题进行了深入浅出的交谈。

  随着城市的不断发展、城市人口的不断增加,城市原有的规划与格局已经无法满足人们居住与生活的需求;而随着人们生活水平的提高、消费需求及消费方式的不断升级,原有的城市商圈也已无法满足人们的消费需求。因此,城市的扩围势在必行,原有的市中 心以外的多个城市次中 心正在崛起,而多个全新商圈也随着城市次中 心的崛起而应运而生,于是乎,城市的格局发生着翻天覆地的变化,城市的商业格局也让发生着日新月异的变化。

  “商业地产是推进城市发展的重要力量,政府部门在城市发展规划之初,亦将商业网点的规划作为城市多区域快速发展的重中之重。单纯的住宅区并不能吸引大量的人流、客流,只有在住宅区规划大体量的集吃喝玩乐购于一体的大型商业,才能吸引更多的人流、客流。商业的无限发展前景,又会吸引更多的开发商围绕此商业中心建设更多的住宅小区,从而达到人口增加、城市扩围、区域发展的良性循环。”李仿振经理这样对笔者说。

  李仿振经理说:“聊城一城四区大城版图的美好画卷,越绘越大,布局向多商圈、多中心的方向发展,呈现出遍地开花的趋势。而作为本土房企的星光房产,始终秉承本土房企的社会责任感,不仅仅做城市的建设者,更要做城市运营商,在为水城人民匠造一座座宜居家园的同时,更不断为城市的发展添砖加瓦。依托星光·水晶丽城打造的亿沣生活广场商圈、依托星光·中 央丽都打造的大润发商圈、依托星光·城市广场的开发区振华商圈、依托星美·城市广场的聊城红星美凯龙-星美家居-湄河港湾商圈等,一个个的城市综合体的崛起,一个个全新商圈的成型,不仅促进了城市配套的升级、丰富便利了水城人民生活,更以蓬勃发展的姿态推动着其所在区域的经济发展。”

  运作一个商业地产项目,需要科学专业的前期定位规划、中期商户招商、后期商业运营和严格的管理,且在此过程中还需要有运营策划、市场推广等贯彻始终,方能保证其运营成功。虽业内专家常说“商业地产 运营为王”,但是一个商业地产项目规划之前的整体定位才是这个项目能否运营成功的重中之重。

  对此,李仿振经理跟笔者说:“商业地产项目的定位是商业经营旺场的灵魂,在项目前期的整体规划中,要先定好位再进行商业规划,即从项目设计规划阶段就开始介入其中,而并非简单地寻求一种特色商业或商业主题。但在国内,一些开发商一般是拿地之后才开始考虑项目规划,由于前期规划不深入,失败的案例数不胜数。因此,要做好项目的前期规划,其核心就是对项目地块的解读,包括项目周边情况、所处区域价值、城市商业发达程度、居民购买力及消费习惯等。在商业策划定位时,除了最基本的能量定位、业态业种定位、品牌档次定位、投资定位,还应该注重项目的个性品牌文化定位。商业的定位确定之后,便再遵循‘招商先行、运营为主’的营销模式,配合专业的企划、推广与管理,方可保障商业的运营成功。”

  放眼聊城商业地产市场,单纯的大体量商业少之又少,以带有较大体量商业的城市综合体项目为主,多涵盖大型购物中心、超市、写字楼、公寓、酒店、住宅等多种业态于一体,比如星光房产旗下星光·城市广场、星美·城市广场、星光·中 央丽都等项目。单纯的住宅区或住宅底商,并不能吸引大量人流、客流,只有涵盖购物中心、超市、体验式休闲娱乐项目等的商业才能真正的汇集大量人潮,从而形成真正意义上的商圈。

  “城市综合体项目中的商业与住宅是相辅相成的,住宅的建设能首先吸引客户购房,为商业的崛起积淀起一定的稳定消费客群;而商业部分的成功运营,则会吸引大量人流、客流,从而带动住宅部分的销售。且运营成功的大体量商业,对其附近的住宅项目所带来的巨大的升 值空间与投资附加值,更是不可限量。就如星美·城市广场项目中聊城红星美凯龙全球家居生活广场、星美家居生活广场、星美大厦、湄河港湾等商业部分的成功,亦带动项目住宅及公寓房源价值的成倍攀升及升 值潜力大涨。”李仿振经理如此说。

  随着我国房地产业的迅速发展,开发形式逐渐由传统的商品住宅开发转向到商业地产开发,纷纷涉足大型商场、商业综合体、旅游地产、特色小镇等领域。在现如今房地产市场限地价、限购、限贷等诸多日渐趋严的调控政策下,众多住宅房企纷纷转型、另谋出路,开始转战商业地产市场,商业地产也再次迎来发展的黄金期。

  “住宅房企转型商业地产,面临着众多的难题。”李仿振经理如是说。“首先,便是资金问题。住宅房企走的都是短平快的方式,住宅开发拼的是周期、高周转率,从拿地到开盘,时间越短,利润越高,而商业是对整个项目的运作要求更高,它是一个长期的回报。开发商业对一个房企资金压力的承受力是很大的考验。其次,也是最重要的,便是思维转型。商业项目的运作,并不像开发住宅卖方市场那样容易,商业的运作包含着招商、运营、管理、企划、推广等一系列的运营环节,且商业有着投资的属性,这便需要有专业的商业运营团队来进行专业的运营与管理,才能保证商业项目的成功。”

  “在聊城房地产圈,星光房产是较早涉足商业地产开发的房企之一。从较早的振兴路商业街,到城市综合体项目星光·水晶丽城、星光·中 央丽都、星光·城市广场以及星美·城市广场,更有国际商超大润发、家居巨头红星美凯龙、振华购物、亿沣超市等知名商业品牌相继入驻,多样的经营业态,不仅完善城市配套,丰富水城人民生活。星光房产也在一个又一个城市综合体项目的成功运作的过程中,不断地探索商业运营新模式。其中最为重要的,便是每一个项目商业地产部分皆成立独立的商业运营团队,招揽全省甚至全国各地的优秀商业运营人才,对旗下商业项目进行科学、有效、专业的运营与管理。比如,针对旗下星美家居生活广场,成立了山东众耀商业运营管理有限公司,针对湄河港湾项目成立了湄河文旅发展有限公司,拥有着先进的商业运营经验的专业团队,从项目前期定位、中期招商以及后期的运营与管理,全权独立运作,这也是这两个项目能够运作的如此成功的重中之重。”

  人们在买东西的时候总想着买名 牌产品,觉得质量好、有保障,这就是品牌的力量。而在选择在哪里购物的时候,也会首先选择大品牌的购物中心。在如今如大润发、振华、红星美凯龙等大品牌商业相继涌入的聊城,本土化的商业要如何脱颖而出呢?

  “关键是要形成自己的核心竞争力。”李仿振经理说。“首先,定位要准确,避免同质化竞争。星美家居生活广场毗 邻聊城红星美凯龙全球家居生活广场,聊城红星美凯龙全球家居生活广场定位高端,主要面向城市高端家居消费者。而星美家居生活广场在运营之初,便定位中高端,在品牌布局上以红木家具为主,更是以灯饰、软装等家居用品等来做产品及品牌的差异化,不与聊城红星美凯龙全球家居生活广场形成同质化竞争,仅此精准化的定位便给了星美家居生活广场更好的发展空间。而湄河港湾作为商业步行街,在考察过聊城相似商街步行街后,结合自身英伦风情建筑风格及紧邻小湄河湿地公园的优势,提出了‘轻艺术 慢生活’的概念,打造集文化、休闲、餐饮、娱乐等于一体的时尚街区,力争打造聊城第 一条真正意义上的步行街。”

  “其次,让顾客满意、让商户盈利才是商场运营的关键。如何让顾客满意?除了提供舒适的购物环境、优质的导购服务以外,针对重 点客户定期进行客户拜访、加强顾客购物后的后续服务,包括家具家居用品的维修保养等,另外,还可以多做一些回馈老客户的活动等。如何让商户盈利?加强活动引流,多做力度大的活动吸引客群聚集;帮助商户拓展渠道,比如联合房企做小区驻点、活动进小区等。”

  “再次,企划造势、物业保障。企划部门多策划组织接地气的大型活动,以实用性的礼品等为武器吸引客户到场;采用互联网+模式,与房地产、网站、媒体等做跨界整合活动,不断创新营销模式。在物业服务方面,搭建高素质、高业务能力的物业服务团队,以商场为家,对商场内各商户采用亲情化服务的服务模式,想商户之所想,急商户之所需,并注重顾客体验感,为顾客及商家均提供周到细致的服务。”

  “最 后,不断外出学习,并将先进的运营经验‘本土化’。本土商业运营团队,不像大型连锁上也一样有着严谨的培训体系与学习规划,对于商场的运营全靠自己不断摸索,所以学习变得尤为重要。团队要持续派遣员工去全国各地运营成功的商业项目去观摩、学习,学习先进的招商模式、运营模式及管理模式,学习先进的经营理念。回来之后仔细研究,并结合商场自身的具体情况,做到‘先进运营经验的本土化’,这才是最重要的。”

  商业步行街是城市繁荣的象征,是城市运营的点睛之笔,更是一张可以代言城市的商业文化名片!就如王 府井之于北京、南京路之于上海,宽窄巷子与锦里之于成都。聊城也不乏有步行街,新时代步行街、女人街、汇金街等,但业态雷同、特色不鲜明等,成为它们的通病,无法与中国知名的步行街相提并论。而湄河港湾,在考察过聊城相似商街步行街后,结合自身英伦风情建筑风格及紧邻小湄河湿地公园的优势,提出了‘轻艺术 慢生活’的概念,打造集文化、休闲、餐饮、娱乐等于一体的时尚街区,力争打造聊城第 一条真正意义上的步行街。

  李仿振经理跟笔者说:“纵观聊城现有的商业步行街,多以服装、餐饮等为主,顾客去逛街的同时,很容易产生冲动式消费,但是此种冲动式消费的行为并不能为步行街带来稳定的客群。但湄河港湾不一样,湄河港湾在以餐饮为主的经营定位的同时,兼顾轻吧、咖啡、花店、网红店、蜡像馆等轻文艺风店铺以及儿童教育、特色美容美发、异国风情料理等日常类店铺,并着力打造店铺的品牌效应,提升店铺知名度与美誉度,达到让客户们只要想吃日料,就来湄河港湾,想要喝纯正的咖啡,就来湄河港湾,从而引 领一种以目的性消费为主的消费新趋势。同时,步行街内搭配休闲、文化、娱乐等相关冲动消费类店铺,从而让每一位莅临商街的消费者都能在此处找到自己最为需要的店和服务。”

  “此外,湄河港湾最为注重的便是消费者的体验感,注重消费者的参与、体验和感受。湄河港湾在定位及招商之初,便提出了‘轻艺术 慢生活’的概念,力求打造一个艺术氛围浓厚、舒适、惬意、放松的消费环境。项目以颇具艺术感的英伦风为建筑主格调,尖顶、红墙的外立面十分具有设计感及浓浓的艺术气息;在店铺的设置上,给各店铺更多的外摆空间以及轻文艺风的露台等,目之所及皆风景、手之所触皆愉悦,让消费者流连其中,赏景、消费之余,收获满满的幸福感。视觉、听觉、触觉、味觉等各个感官满足,让消费者真正达到‘沉浸式体验’的理想消费状态。”

  最 后,李仿振经理跟笔者说:“城市的发展,需要商业的无限推动力、发展潜力与资源聚合力,去助力区域腾飞,引 领城市升级。而城市商业的发展,尤其是本地化商业项目的发展,需要更多的商业运营专业人才的不断探索与创新,才能保证商业项目的成功。湄河港湾也将在专业团队的科学管理下,不断创新运营模式与消费模式,给水城人民带来更好的消费体验!”

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